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房地合一2.0上路 會計師六大重點提醒

【記者侯駿霖/臺北報導】「房地合一2.0」已正式上路,資誠聯合會計師事務所(PwC)稅務法律服務會計師林巨峯1日表示,針對財政部日前發布新修正的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」,有六大重點提醒。

首先,營利事業在短期內交易所持有房地,若適用較高的45%、35%稅率,申報方式原則上為分開計稅、合併報繳;但營利事業交易其興建房屋完成後,第一次移轉的房地,交易所得則仍併計營利事業所得額按20%課稅。

林巨峯指出,此處為營利事業交易其本身是起造人,而申請建物所有權第一次登記所取得的房地,包含都更實施者、危老重建起造人,故適用者不只局限於建商。建商若交易非自建房屋或二手屋,則不適用此項規定。

其次,當原土地所有權人(個人、營利事業)參與都更或危老取得更新或重建後房地並銷售,其中,可由所有權人原取得土地時日判斷是否應採「房地合一2.0」。房屋部分是以所有權移轉登記日為準,若持有期間不到5年,可適用較低的20%稅率課徵。

第三,個人交易新制土地,除了5項情形以外,不論有無應納稅額,皆應在交易日的次日開始,30日內向該管稽徵機關辦理申報。例外情形包括:「都市計畫法指定的公共設施保留地」、「不課徵土地增值稅的農業用地」、「被徵收、先行協議價購」、「以自有土地與他人合建分屋」、「 以自有土地、合法建築物、他項權利或資金參與都更或危老重建而移轉房地」。

第四,個人與營利事業當年度適用「房地合一2.0」課稅的不動產交易損失,皆可後抵未來年度不動產交易所得。營利事業可後抵10年、個人則為3年。

第五,「房地合一2.0」新增特定股權交易視為出售房地,亦即直接或間接持股或出資超過50%,且股權或出資額的價值有50%以上來自臺灣的房地。計算公式為不動產價值(時價),除以公司淨值或稽徵機關查得公司價值孰高者。

最後,「房地合一2.0」的營利事業,已比照個人按短期持有期間適用差別稅率,且獨資合夥交易房地所得,應由資本主或合夥人依個人出售房地規定課稅,所以個人認定屬於營利事業的規定已經沒有必要,故新修正作業要點已將它刪除。◇