【生活法律專欄】建商讓住戶簽不平等的公約

大華3年前買了一戶大廈公寓，交屋時（也就是還未召開第一次區分所有權人會議前），也跟著其他住戶簽了一份建商提供的所謂「住戶公約」。但大華與許多住戶事後卻發現，這份「住戶公約」存在許多諸如空戶的管理費以5折計算（即所謂的建商空戶打5折）等明顯有利於建商的規定。大華想問這份「住戶公約」對住戶有拘束力嗎？

答：實務上類似的糾紛層出不窮。其實不只管理費，包括停車位管理費不公平，或建商利用未成立管委會前動用住戶預繳的管理費，來支付建商銷售期間的住戶保全、雜費、物業支出等糾紛都可能發生。

依《公寓大廈管理條例》第56條第1項、第2項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」

實務上亦有台灣高等法院93年度上易字第519號民事判決指出：「本件東家創世紀大廈社區雖於93年5月29日所召開之區分所有權人會議，始決議過住戶規約，然依上開法條規定，關於公寓大廈管理費之收費標準，於召開區分所有權人會議訂定規約前，起造人所擬住戶規約草約如有約定，即應從其約定。」

因此，大華與其他住戶簽署的「住戶公約」，其性質及內容如接近於前揭條文所指的「規約草約」，在區分所有權人會議召開並訂定規約前，因依法視為規約，故原則上對住戶即有拘束力。

故大華與其他住戶如於交屋時，已簽下這份建商所提供的「住戶公約」，可能被認定住戶已承認並願遵守這份具有自治規章性質的「住戶公約」。在住戶召開區分所有權人會議訂定規約前的空窗期，住戶即有義務遵守該「住戶公約」。

大華與住戶得尋求法律專業協助，以釐清能否類推適用《民法》第799-1條第3項規定，主張存有「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平」之情事，並於規約成立後3個月內，請求法院撤銷該規約，或依其他規定尋求救濟。

提醒民眾，在簽署任何法律或契約文件前，應先尋求法律專業意見，否則一旦簽下名字，事後才後悔往往就太晚了。◇