東協通不通？七哥助您東協世界通：馬來西亞、菲律賓、緬甸、汶萊（中）

上週談過金邊、泰國與越南的房市現況，本文將幫助你了解耳熟能詳的大馬、迎接第二春的菲律賓以及準備進行開放的緬甸實況究竟如何。

馬來西亞依斯干達無基本盤

過去五年，馬來西亞最紅的投資區段在與新加坡交界的馬來西亞依斯干達（Iskandar Malaysia），因具有Kitty、LEGO等知名樂園，一到假日就湧入許多新加坡人；開發商據此預期新加坡人會因高房價而移居大馬。

但新馬兩國關係不佳，且新加坡具有國際優勢，馬國菁英情願每天塞車到新加坡上班，而新加坡人也置產在大馬；馬來西亞依斯干達雖有旅遊產業，卻沒有足夠人口去支撐房價，因此該區建案目前嚴重滯銷。

此外，大馬經濟倚賴製造業與資源抽取，原油產量全球排名29。但美國成功開採頁岩油後，原油價格逐日下跌，連沙烏地阿拉伯都大受影響，馬國近年幣值更持續重貶四成，成為表現最差的區域貨幣。

打個比方，你拿1千萬簽約購屋，當場就損失400萬。「現在進場才是好時機」跟投資風險控制是兩回事，我提醒你，自己要想清楚。

位在馬來西亞砂拉越旁的汶萊（Brunei）也是產油國，人口約40萬，但無地產買賣市場。
馬尼拉電話客服產業 帶進租屋市場

菲律賓最具有話題性的博弈特區受惠於中國國家主席習近平的反腐行動，澳門特區政府緊縮中國人入境澳門次數，菲律賓立刻設立博弈特區，離機場僅5分鐘車程，且規模與澳門不相上下，滿足有資金外流需要的中外人士，預計將可帶來10萬個就業機會。

此外，菲律賓首都馬尼拉（Manila）租金投報可達6%左右，比台北還好，始自於歷史因素。美國曾殖民過菲律賓，加上二戰期間駐紮在此，對菲律賓影響超過50年：馬尼拉成為進步最快的城市之一、英文成為菲國官方語言、店招媒體購物買菜，你都可以使用英文。

因此許多國際企業將電話客服中心設立於此，就業人口不斷移入，交通擁擠，1公里的路可塞上1小時，捷運又不在市中心，因此民眾多選在公司附近租屋；兩房物件月租金菲律賓披索5萬元（約新台幣3萬4,700元），最多可擠進8人，每人平均每月租金只要台幣4千元，租屋市場十分蓬勃。可惜，馬尼拉房價已經偏高，現在進場無法高獲利。

富貴險中求  緬甸投資需評估風險

二戰後，緬甸脫離英國、日本，成立緬甸聯邦（1948~1962），市容繁華可比中國，但軍政府實際統治期間（1988~2015），全國經濟停滯；翁山蘇姬於2016年成為新任領導人後，開放部分商品直接進口，並解除過去對外資的管制，是東協最後一個對外開放的國家。緬甸擁有豐富礦藏與油氣、森林，勞動人口多，又有對外港口，若政治能平穩發展，經濟可望快速成長，土地、房地產在未來10年，獲利率將超過東協其他國家。

但翁山蘇姬政府尚未鞏固地位，許多資源尚握在軍政府手上，政治將是緬甸地產最大的風險。（整理／謝平平）——下週五待續

》東協世界通創辦人「七哥」——

日本首相安倍晉三上任後，一年內走訪東協十國；台灣「七哥」也花了整整一年時間，走訪這些在台灣宣傳幾近爛熟的東協大城市小鄉鎮，「投報率如果跟台北一樣，何必千里迢迢買在東協？」窮苦小子「七哥」翻身億元戶，不靠一張嘴，靠的是敏銳判斷力造就的零失敗投資心法！

東協通不通，七哥助您東協世界通：泰國、寮國、越南、柬埔寨（上）
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