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總統大選前，居住議題成為各黨派候選人攻防重點，藍綠白等三大陣營都提住房政策，各有論述。各項住房政策裡，又以主打免頭期款的購屋補貼方案最為吸睛。
但是學者認為，免頭期款可能帶來違約率過高的問題，一旦遇到經濟波動，房價下修時，銀行得面臨很大風險，美國次貸風暴已有前車之鑑，臺灣更要謹慎為之。另外，臺灣應更用力推社會住宅，擴大住房供給，可解決房價問題之外，甚至對促進生育率也有正面作用。
前述方案主打的是讓40歲以下信用良好的首購族，享有1,500萬元額度頭期款「全額貸款」優惠，也就是免頭期款，並提供5年0.5%的利息補貼，但房屋10年內不能轉售。
購屋免自備款 學者：違約風險更高
政治大學地政系教授林左裕接受《大紀元時報》採訪時表示，在臺灣，這類免頭期款的方案並不是首次出現，過去就常有建商打出「10元交屋」、「購屋零自備」，實際上是銀行貸款八成，另購屋者需負擔的兩成款項則是跟建商借，通常建商的利率會略高於銀行，還款年限也沒有銀行寬鬆。
「不過這種方案通常有比較高的風險，因為購屋者沒有頭期款，全額貸款得面臨更大的還款壓力。」他說，申請這種貸款方案的族群多有兩大特徵，一是自備款不足又急著想買房者；二是賭未來房價會上漲的族群。前者自身條件可能不具有買房能力，也可能沒有儲蓄的習慣，但卻急於進場，未來可能無法負擔房貸。而後者，反而可能被拿來作高槓桿的投資。
林左裕說，這種購屋方案被稱作「賣方融資」，過去多在房市不景氣時出現，建商不想直接讓利，通過降低自備款的門檻來提升買氣。
然而，現在被政府當作促進買房的政策，他認為，反而會有更大的風險，因為房價不是只漲不跌，當房價下跌時，就很容易出現違約風險，因為沒有付自備款，購屋者會覺得即使房價崩跌，也與自身沒有關係，最後把爛帳轉嫁給銀行，引發一波違約潮，「尤其是投資客，很可能直接丟給銀行來承擔。」
「美國的次貸風暴就是這麼來的。」他說，當時布希政府推出「可負擔房價政策」，政府作擔保，讓銀行借錢給信用評等較低的弱勢族群買房，不只有全額貸款，還有103%的貸款，就是跟銀行貸款1千萬，銀行反而借出1030萬，「結果最後在升息循環下，很多人連房貸都繳不起，最終釀成金融風暴。」
「政府推行這種全額貸款真的要慎思，有很多前車之鑑。」林左裕說，社會應該正面看待頭期款存在的必要性，這筆錢的含義之一，是當作房價下跌的緩衝，假如1千萬的房子，房貸800萬元，自備200萬元，房價下跌到800萬時，屋主並不會選擇違約，「因為違約等於放棄自己所繳的200萬。」
社會住宅政策 有助解決住房問題
而在眾多的房市政策選項裡，林左裕認為，社會住宅是很好的政策工具，如果數量夠多且品質佳，能成為有效的住宅供給，可以解決很多的住房問題。
林左裕說，臺灣不一定只鼓勵民眾購置自有住宅，在社會住宅或是出租住宅這塊加把勁，反而可以得到更多的民意支持，以少子化的觀點來看，臺北市的社宅生育率比一般社區還高，代表給年輕人合理價格與有品質的社宅，的確可以促進生育率，對減緩少子化的問題是很重要的措施。
至於政府推行的新青安貸款，主打補貼利率至1.77%，貸款年限由最長30年延長到40年，寬限期由最高3年增加到5年等。林左裕說，優惠利率可以降低首購族降低貸款負擔，跟提高購屋者的償貸能力，這是值得讚賞的政策。
不過，對於延長貸款年限，這是減分的項目。他說，這會增加總利息負擔，長年限還有比較高的違約風險；再來是日本很早就有40年期的房貸，還有3代還房貸等方案，但這都沒有解決日本高房價的問題，留下的只有還貸款壓力，「政府應該聚焦在解決高房價的問題。」
※以上言論，本報與受訪者皆無特定立場，僅就政策的可行性與合理性作客觀的探討。◇
